Il pre-stato datato accompagna ogni vendita di un’unità in condominio dalla legge ALUR. Questo documento, il cui nome non compare in alcun testo legislativo, designa l’insieme delle informazioni finanziarie e giuridiche che il venditore deve trasmettere all’acquirente prima della firma del compromesso. Il suo contenuto è regolato dall’articolo L.721-2 del Codice della costruzione e dell’abitazione.
Scaricare un modello vuoto in formato Word non presenta difficoltà tecniche. Compilare questo modulo in modo accettabile per un notaio presuppone invece di padroneggiare sezioni il cui ambito si è ampliato negli ultimi anni.
Diagnosi tecnica globale e classe energetica: le sezioni che i modelli classici dimenticano
La maggior parte dei modelli Word diffusi online si concentra sul lato finanziario del pre-stato datato (spese correnti, fondi per lavori, insoluti). Questo approccio copriva l’essenziale del documento qualche anno fa. Ora non è più sufficiente.
La diagnosi tecnica globale (DTG), quando è stata votata e realizzata dal condominio, fa parte degli elementi da comunicare all’acquirente. Un modello vuoto che non prevede una sezione dedicata al DTG espone il venditore a un dossier incompleto, senza che questi se ne accorga prima del ritorno del notaio.
La classe energetica dell’unità costituisce un altro punto cieco. Le restrizioni locative legate ai limiti di prestazione energetica (divieto progressivo di affitto degli immobili più energivori) rendono questa informazione pertinente per l’acquirente. Un modulo pre stato datato vuoto word che integra questi campi recenti riduce il rischio di andata e ritorno con lo studio notarile.
Un modello che si limita alle tre parti del modulo del Consiglio Superiore del Notariato (informazioni finanziarie, condominio, unità venduta) non è errato. È semplicemente insufficiente rispetto alle attese attuali dei notai, che ora verificano la presenza di documenti complementari prima di convalidare il dossier.
Documenti giustificativi da allegare al pre-stato datato: cosa controlla il notaio
Il modulo Word, per quanto completo, non è sufficiente da solo. Il notaio si aspetta documenti di prova che corroborino i dati dichiarati dal venditore.
- I verbali delle assemblee generali degli ultimi tre anni, che documentano i lavori votati, le richieste di fondi straordinari e le eventuali procedure legali in corso.
- La scheda sintetica del condominio, documento distinto dal pre-stato datato, che l’amministratore deve tenere aggiornato e che riassume i dati finanziari e tecnici dell’edificio.
- Il registro di manutenzione dell’edificio, che riporta i lavori effettuati e i contratti di manutenzione in vigore.
- Il DTG o, in mancanza, la diagnosi di prestazione energetica collettiva quando esiste.
L’assenza di uno solo di questi documenti può comportare un rinvio della firma del compromesso. Il venditore che compila un modello Word senza raccogliere questi documenti in anticipo corre il rischio di scoprire una mancanza all’ultimo momento.
Dove recuperare questi documenti senza passare per l’amministratore professionale
Il registro delle proprietà condominiali, accessibile online, consente di verificare l’immatricolazione del condominio e di ottenere alcuni dati pubblici. I verbali delle assemblee generali vengono normalmente inviati a ciascun condomino dopo ogni assemblea.
In caso di amministratore volontario, il condomino-venditore spesso detiene lui stesso gli archivi. La difficoltà riguarda quindi meno l’accesso ai documenti che la capacità di estrarre i dati corretti (millesimi, ripartizione delle spese, saldo del fondo lavori) e riportarli senza errori di calcolo.
Pre-stato datato in formato Word: limiti concreti della compilazione manuale
Il formato Word offre una flessibilità di editing apprezzabile. Permette di aggiungere righe, modificare il layout, personalizzare il documento per il condominio. Questa flessibilità è anche la sua debolezza.
Nessun controllo automatico verifica la coerenza tra gli importi inseriti. Se il totale delle spese correnti dell’unità non corrisponde al budget preventivo ripartito sui millesimi, il notaio richiederà una correzione. Il venditore dovrà rifare i suoi calcoli, recuperare i documenti di origine e inviare una versione corretta.
Gli errori più frequenti riguardano tre punti:
- Il prorata delle spese tra venditore e acquirente, il cui calcolo dipende dalla data di vendita e dalla data di esigibilità delle richieste di fondi.
- L’importo degli insoluti del venditore, che include talvolta le provvigioni per lavori votati ma non ancora richiesti, una distinzione che i modelli vuoti non spiegano sempre.
- La ripartizione tra spese generali e spese speciali, che si basa sulle chiavi di ripartizione definite nel regolamento condominiale.
Un foglio di calcolo o uno strumento dedicato può rendere più affidabili questi calcoli. Il Word grezzo non lo fa. Il guadagno finanziario rispetto a un servizio a pagamento deve essere messo in bilancio con il tempo impiegato e il rischio di rifiuto.
Accettabilità del dossier da parte del notaio: i criteri che fanno la differenza
Il notaio non ha l’obbligo di convalidare un pre-stato datato incompleto. In pratica, ogni studio applica il proprio livello di esigibilità. Alcuni accettano un modulo semplificato accompagnato da documenti giustificativi. Altri richiedono un documento strutturato secondo il modello del Consiglio Superiore del Notariato, sezione per sezione.
Nessun modello Word garantisce da solo l’accettazione da parte del notaio. Ciò che conta è la combinazione tra un modulo correttamente compilato, documenti giustificativi completi e una coerenza verificabile tra i dati dichiarati e i documenti forniti.
I riscontri sul campo divergono su questo punto: alcuni venditori segnalano dossier accettati con un semplice foglio Excel accompagnato dai verbali delle assemblee generali, mentre altri si vedono richiedere un documento conforme al formato del Consiglio Superiore del Notariato. Verificare le aspettative dello studio notarile incaricato della vendita prima di finalizzare il documento rimane la precauzione più efficace.
La scelta del modello Word conta meno della rigorosità apportata ai dati che vi si inseriscono. Un modulo vuoto recente, che prevede campi per il DTG, la classe energetica e il saldo individualizzato del fondo lavori, mette il venditore in condizioni migliori rispetto a un modello vecchio limitato solo alle spese correnti. La vera domanda, prima di compilare qualsiasi cosa, rimane quella di raccogliere l’integralità dei documenti giustificativi e verificare ogni importo alla fonte.