Ein Investor, der ein vielversprechendes Objekt auf einer Online-Plattform entdeckt, sieht sich nach einigen Klicks mit einem verbindlichen Angebot konfrontiert, manchmal ohne die Grundlagen des Projekts überprüft zu haben. Die Online-Immobilienangebote haben sich vervielfacht, aber die Unterscheidung zwischen zuverlässigen Plattformen und fragilen Versprechungen erfordert eine präzise Methode.
Immobilien-Crowdfunding: Ein Ausfallrisiko, das von Anfang an berücksichtigt werden muss
Bevor man über Rendite spricht, betrachtet man die Vorfälle. Der Barometer von Forvis Mazars und France FinTech, veröffentlicht im März 2026, gibt einen klaren Überblick: etwa jedes zweite Immobilien-Crowdfunding-Projekt weist erhebliche Schwierigkeiten auf (Verspätung von mehr als sechs Monaten oder schwerwiegender Vorfall). Zwischen 20 und 25 % der Projekte befinden sich in einem Insolvenzverfahren.
Diese Zahlen verurteilen die Plattform nicht, aber sie ändern die Herangehensweise. Man investiert nicht in Crowdfunding wie man in eine SCPI zeichnet. Die Sperrfrist ist kurz (in der Regel 12 bis 36 Monate), der Einstiegspreis niedrig, aber das Kapital ist nicht garantiert und die Liquidität im Falle von Verzögerungen nahezu null.
Wenn man die Angebote von Immobilien auf Only Internet erkundet, stellt man fest, dass seriöse Plattformen ihre Ausfall- und Verzögerungsraten anzeigen. Dies ist ein wichtiges Auswahlkriterium: Eine Plattform, die diese Daten nicht veröffentlicht, verdient Misstrauen.
- Überprüfen Sie die von der Plattform angegebene Verzögerungs- und Ausfallrate vor jeder Zeichnung, wobei Sie diejenigen bevorzugen, die eine Historie über mehrere Jahre veröffentlichen.
- Begrenzen Sie die Exposition pro Projekt auf einen kleinen Teil des Gesamtportfolios, um einen Ausfall zu absorbieren, ohne das gesamte Investment zu gefährden.
- Stellen Sie sicher, dass der Immobilienbetreiber hinter dem Projekt identifizierbar ist und eine überprüfbare Erfolgsbilanz hat.
Kurzzeitvermietung online: Das Gesetz Le Meur ändert die Rahmenbedingungen
Viele Investoren entdecken online Immobilien, indem sie ihre Rentabilität auf der Grundlage einer touristischen Möblierung berechnen. Seit Januar 2025 hat das Gesetz Le Meur (Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024) die Bedingungen für diese Art der Vermietung verschärft.
Die Verpflichtung zur Registrierung bei der Gemeinde ist nun für alle Vermieter allgemein gültig. Die Gemeinden in angespannten Zonen können die Obergrenze für die Vermietung einer Hauptwohnung von 120 auf 90 Tage pro Jahr senken. Die Besteuerung wurde verschärft.
Auf Seiten der Plattformen verpflichtet die europäische Verordnung 2024/1028 (in Kraft seit dem 20. Mai 2026) Airbnb, Booking und andere, die Registrierungsnummern zu überprüfen, nicht konforme Anzeigen zu sperren und den Behörden die Aktivitätsdaten zu übermitteln. Ein Investor, der eine Immobilie online kauft, um sie kurzfristig zu vermieten, muss nun diese Einschränkungen in seine Rentabilitätsberechnung einbeziehen, andernfalls riskiert er, dass seine Mieteinnahmen gekürzt oder seine Anzeige entfernt wird.
Was das konkret für ein Online-Projekt bedeutet
Man kann sich nicht mehr auf eine auf einer Anzeigenseite angezeigte Airbnb-Einnahmesimulation verlassen. Die tatsächliche Rendite hängt von der von der Gemeinde erlaubten Obergrenze für Übernachtungen und der anwendbaren Besteuerung des gewählten Regimes ab. Die Online-Recherche muss die Überprüfung der lokalen Bauvorschriften und der erlaubten Tage umfassen.
SCPI und Online-Vermietungsinvestitionen: Gebühren vor der Rendite vergleichen
SCPI bleiben das zugänglichste Vehikel, um mit einem moderaten Einstieg in Immobilien online zu investieren. Man zeichnet über eine Schnittstelle, erhält vierteljährliche Einnahmen, die Mietverwaltung wird delegiert. Die häufige Falle: sich auf die angegebene Ausschüttungsquote zu konzentrieren, ohne die Gebühren zu betrachten.
Die Zeichnungsgebühren variieren je nach SCPI und können die tatsächliche kurzfristige Leistung belasten. Auf einen Zeitraum von acht bis zehn Jahren verwässert ihr Einfluss, aber ein Investor, der vor fünf Jahren verkauft, kann trotz regelmäßiger Mieten einen Nettoverlust feststellen. Das Kapital ist nicht garantiert, und der Wiederverkaufswert der Anteile kann sinken.
Für die klassische Online-Vermietungsinvestition (Kauf einer physischen Immobilie mit delegierter Verwaltung) bezieht sich der Vergleich auf andere Posten:
- Die Gebühren für die Online-Mietverwaltung schwanken zwischen einigen Prozent des Mietpreises und festen Pauschalen, je nach Plattform. Vergleichen Sie den genauen Umfang der enthaltenen Dienstleistungen (Mietersuche, Übergabeprotokolle, Verwaltung von Mietausfällen).
- Die Notar- und Garantiegebühren bleiben identisch zu einem klassischen Kauf, keine Plattform reduziert sie.
- Die online angebotenen Rentabilitätssimulationswerkzeuge sind nützlich für einen ersten Filter, integrieren jedoch nicht immer die tatsächliche Besteuerung oder die voraussichtlichen Hausgeldkosten.
Die Zuverlässigkeit einer Immobilieninvestitionsplattform überprüfen
Online findet man Anzeigengruppierungen, von der AMF zugelassene Crowdfunding-Plattformen, SCPI-Verwaltungsgesellschaften und hybride Akteure, die mehrere Dienstleistungen kombinieren. Nicht alle bieten das gleiche Maß an Sicherheit.
Die zu überprüfenden Kontrollpunkte
Eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform muss über den Status eines Dienstleisters für Crowdfunding-Dienste (PSFP) verfügen, der von der AMF erteilt wird. Für SCPI muss die Verwaltungsgesellschaft von derselben Behörde zugelassen sein. Das Fehlen dieser Genehmigung ist ein sofortiges Ausschlusszeichen.
Über den regulatorischen Status hinaus achtet man auf die Transparenz der vergangenen Leistungen, die zugänglichen Jahresberichte und die Klarheit der Ausstiegsbedingungen. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Plattform: Einige erleichtern den Wiederverkauf von Anteilen auf einem Sekundärmarkt, andere setzen lange Fristen ohne Sichtbarkeit fest.
Ein letzter Reflex vor der Zeichnung: Überprüfen Sie die Informationen der Plattform mit dem ORIAS-Register für Vermittler und der Geco-Datenbank der AMF für Verwaltungsgesellschaften. Diese Überprüfungen dauern nur wenige Minuten und eliminieren nicht konforme Akteure.
